3f54497dc8916ca2

История отношений агентства недвижимости

Сначала брокеры по недвижимости были известны как посредники и selecteers . В то время общепринятая практика заключалась в том, чтобы посредник знал об имуществе для продажи, но чтобы его втаемничаты от других посредников. Для этого посредника было трудно взимать плату за свои услуги, чтобы они обратились к тактике, которая не всегда была в лучших интересах продавца. Инструментаторы, с другой стороны, как правило, были более успешными в сборе своих комиссий, поскольку они н & # 39; связали имущество продавца с опцией чтобы купить продать имущество покупателю по цене по стоимости оплаты, платить продавцом опционную цену , а затем кармане остальными.

Ранний бизнес с недвижимым имуществом был свободно организован и использовался методы брокерской деятельности, часто были нечестными, подлежат мошенничества, и которые воспользовались продавцами и покупателями. В конце концов, была разработана новая концепция, согласно которой брокер недвижимости был агентом и обязательства & # 39; связан продавцу оплатить фидуциарная обязанности & # 39; связь и получал плату за его услуги. Эта новая концепция заставила продавца и брокера отношения на более высокий уровень сервиса и обязанности & # 39; связи. Это также позволило брокерам перечислить имущество для продажи по контрактам. Эти контракты — это то, что мы сейчас говорим о списках. Ранние формы списков мы называли открытыми списками . Открытый перечень — это тип договора неэксклюзивное листинг, который позволяет брокеру по недвижимости предлагать недвижимость для продажи, найти покупателя и получать оплату за услуги после завершения этой операции.

Другие брокеры также могут иметь открытые списки для той же собственности, но только брокер, который фактически нашел покупателя, получит комиссию. Кроме того, ни один брокер не платить плату, если продавец продаст имущество. Открытый список способствует сотрудничеству между брокерскими компаниями, поскольку каждый брокер может получить собственный открытый список. Чтобы решить проблему с открытым списком, издательство эксклюзивное агентство стало популярным.

Эксклюзивный агентурный листинг — это тип договора листинга, в котором продавец предлагает только компенсацию брокерской листинга, если покупатель закупается через брокерское усилия или усилия других брокеров недвижимости. Это означает, что в определенных ситуациях, таких как Продажа владельцем, брокерский листинг может не получать вознаграждение, когда имущество продано. В списке эксклюзивных агентств брокерский листинг или другой брокерский отдел, сотрудничает с брокерским листингом, должен закупить покупателя, чтобы получить требование о компенсации.

Эксклюзивное агентство, рекламирует, поощряет конкурирующие брокеры искать покупателей для листинга, поскольку брокерские услуги платит комиссию по продаже брокерских услуг. Однако продавец до сих пор не платит плату, когда продавец находит покупателя. Эксклюзивное агентство, в конце концов послужило основанием для исключительного права на продажу которое было продано .

Эксклюзивная соглашение о праве на продажу, брокера на листинг предлагается компенсация в случае продажи, независимо от того, кто закупает покупатель Эксклюзивное право на продажу листинга гарантирует, что брокер листинга получает плату, даже если конкурирующий брокер или продавец продают имущество. Он обеспечивает наибольшую защиту для брокера листинга и считается лучшим интересом продавца, поскольку брокерское листинг положит усилия и ресурсы на продажу имущества, поскольку комиссия гарантирована в течение срока действия договора.

Даже после того, как эксклюзивное право на продажу листинг стал популярным, мало сотрудничества между брокерскими компаниями, поскольку покупателю, который хотел покупать определенную недвижимость, придется иметь дело с брокером, который имел эксклюзивный список интересов. Кроме того, всем сторонам было понятно, что брокер представлял продавца и покупателя не было представления.

К 1950-х годов существовал давление на усиление сотрудничества между брокерскими компаниями. В результате, брокер, работающий с покупателем, н & # 39; свяжется с конкурирующими брокерскими компаниями, чтобы узнать их инвентаризацию и возможные совпадения для своих клиентов. Предложения часто были результатом, когда агент по продажам не знал продавца или их агента, а только продавец был только покупателем. Вдруг понятия о том, что брокерский отдел продаж должен платить свой фидуциарная обязанности & # 39; связь только с продавец больше не был аккуратным и логичным понятием. Однако это займет много лет, прежде чем будут разобраны концепции неработающего агентства и они приведут к представительству покупателей.

С 1950-х и 1960-х гг. Прогрессировала формализованная брокерская система общего пользования, известная как Multiple Listing Service ] (MLS). Через MLS, концепция субагенции эволюционировала. Просто заявил, что это означало, что брокер письма был агентом и представлял только продавца. Брокерский листинг позволил бы нанять продавцов, которые считались субагентами продавца. Брокерский список MLS был необходим для того, чтобы сделать список доступным для всего сотрудничающей с брокерским посредничеством в пределах своего MLS. Такими брокерскими компаниями, сотрудничающими, также считались субагентами листинговых посредничества, которые были агентами продавца. Если кооперативный брокер был продавцами, они были субагентами кооперативного брокерского обслуживания, которые были субагентами листинговых агентства, который был агентом продавца. В течение этого периода взаимоотношения агентства с покупателем невозможны, поскольку агентские отношения всегда были с продавцом. Единственный обязанности & # 39; связь лицензиата перед покупателем заключался в том, чтобы не врать, когда задавали вопрос об имуществе. Понятие «покупатель осторожно» было действительно реальностью того, как действует брокерский бизнес, и покупатели всегда были не представлены.

Рост потребительства, как это выражается в многочисленных судебных решениях, предоставил давление на брокерскую дело, чтобы больше беспокоиться об интересах покупателя. Поэтому лицензиаты, работающие с покупателями, имели положительный обязанности & # 39; связь раскрывать сведения, касающиеся имущества. Например, если брокер знал, что выпала крышу, ему придется раскрыть этот факт. Эта концепция раскрытия была позже расширена судами для включения условий об имуществе, брокеры или могли знать брокеры .

К 1980-х годов правительственным исследованиям было установлено, что почти три четверти всех покупателей думали брокерские услуги, с которыми они работали, представляли их как клиента. В этом же исследовании был сделан вывод, что почти три четверти всех продавцов также считали, что брокерские услуги, сотрудничают, представляют интересы покупателя. Вскоре стало очевидным понятие агентского законодательства, промышленность и правительственные регуляторы пытались ввести для упрощения и уточнения агентских отношений, которые не работали. Длительное давление со стороны потребительских групп и судов, наконец, привел к движению представительства покупателей 90-х годов.

В 1991 году Национальная ассоциация REALTORS® создала консультативный группу для изучения проблем представительства агентства. Свидетельство поступило от практиков недвижимости, экспертов отрасли, общественности и государственных регуляторных органов. Доклад совещательной группы составил следующие рекомендации:

  • Политика в отношении нескольких листингов NAR должна быть изменена, чтобы сделать субагентские предложения необязательно & # 39; обязательными. Если субагенция была не принята брокерской компанией, которая занимается сотрудничеством, то брокерская деятельность из листинга должна заключаться в том, чтобы предложить компенсацию брокера, которая представляет покупателя.
  • NAR поощрять государственные об & # 39; единения способствовать изменениям в законодательстве и правилах недвижимости, чтобы способствовать раскрытию агентства варианты Эти варианты будут включать агентство продавцов, агентство покупателей и раскрыто двойное агентство. Целью данной рекомендации были помочь потребителям принимать обоснованные решения по представительства.
  • NAR должна поощрять брокерские услуги по недвижимости до принятия письменного политики компании, направленной на обработку агентских отношений со своими клиентами и клиентами.
  • NAR побуждает образование всех членов на тему представительства агентства. Государственные регулирующие органы также будут поощряться включить агентство как обязанность & # 39; обязательно тему с требованиями о продолжении образования для всех лицензиатов.

С 1992 года Национальная ассоциация REALTORS® приняла такую ​​политику:

"Национальная ассоциация REALTORS® признает агентство продавцов, агент покупатель и раскрывает двойное агентство по обоснованной согласия как соответствующие формы представительства потребителей в ассоциациях с нерухомистю.Асоциация уважает необходимость того, чтобы все REALTORS ® имели возможность принимать индивидуальные деловые решения о практике агентских агентств своих компаний. Кроме того, NAR поддерживает свободу выбора и информированное согласие потребителей или услуги по предоставлению нерухомост при создании агентских отношений с лицензиат на недвижимость ".

Эти НАР меняют политику представительства, изменяя способ применения практики отрасли. Эксклюзивное право на представительство соглашения покупателя теперь позволяют покупателю заключить договор с брокерской компанией, чтобы найти и обсудить покупку недвижимости. Как правило, эти соглашения на определенный период требуют от покупателя уплатить комиссию после закрытия сделки с недвижимостью. Как агента покупателя, брокерский покупатель обязательства & # 39; связан всем фидуциарных обязанности & # 39; связями (забота, верность, раскрытия, послушание и учет) своему главному покупателю.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *